🏠 Achat immobilier avec condition suspensive d'obtention d'un crédit : revirement de jurisprudence

⚖️ Cass. Civ 3., 14 dec. 2022, n° 21-24.539

➡️ L'acquéreur d'un bien immobilier qui obtient un crédit inférieur au « montant maximum » prévu par la condition suspensive de la promesse de vente n'est plus tenu d'acheter.

✒️ Une condition suspensive dans la promesse de vente indiquant que l'acquéreur pourra avoir recours à un crédit immobilier mais pour un certain montant maximum, ne permet pas de contraindre l'acquéreur à accepter une offre d'un montant inférieur.

C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation dans cette affaire.

🔍 Une décision en faveur de l'acquéreur ici. En effet de par sa nouvelle position précisant qu'en pareille situation, l'acquéreur n'est pas tenu d'accepter une offre inférieure, la condition suspensive n'est donc pas réalisée. Dès lors, il n'est plus tenu de signer l'acte notarié, l'indemnité d'immobilisation ne peut pas être conservée par le vendeur et la commission de vente ne peut être réclamée par l'agence intermédiaire.

==> En jugeant ainsi, la Cour de cassation modifie sa jurisprudence puisqu'en janvier 2021, elle avait jugé conforme à la promesse un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu.

👁️‍🗨️ NB : la nouvelle position de la 3ème chambre civile se veut compréhensible tout en étant surprenante. D'une part, il semble logique qu'un acquéreur puisse refuser l'offre de crédit qui se révèle insuffisante au financement de son projet. La condition suspensive ne prévoyait ici qu'un montant maximum au delà duquel il ne pouvait avoir recours à l'emprunt et en aucun cas l'obligation d'accepter une offre inférieure. D'où l'importance de la qualité de rédaction des clauses !

D'autre part, le raisonnement selon lequel l'indemnité d'immobilisation n'est pas due (ne serait qu'en partie), se veut quelque peur surprenante. En effet, malgré la logique de la situation, celle-ci n'a t'elle pas fait naître chez le vendeur un espoir certain de réaliser la vente et une obligation de ne pas proposer son bien à un autre acquéreur potentiel ? Si...

Protéger les acquéreurs est une très bonne chose. Trop les protéger n'est toutefois pas forcément bon pour le marché immobilier.