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Crédit immo : appréciation du risque d'endettement de l'emprunteur non averti

⚖️ Civ.1re, 9 nov. 2022, n° 21-16.846


➡️ Pour apprécier les capacités financières et le risque d'endettement d'un emprunteur non averti, doivent être pris en considération ses biens et revenus, incluant la valeur du bien immobilier financé par l'emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat.


✒️ 2 points à retenir ici :


1/ La Cour de cassation retient d’abord la nécessité d’intégrer, parmi les éléments d’appréciation de la solvabilité du candidat au crédit, la valeur du bien objet de l’emprunt, quand la cour d’appel s’y était opposée.

Cette exigence est directement issue de la directive "crédit immobilier" (MCD).

Pour rappel, cette réglementation est née de la crise américaine des subprimes de 2008. À l’époque, la fragilité des emprunts immobiliers consentis par les banques durant des années a contribué au développement d’une bulle immobilière. Au moment de son explosion, Wall Street s’est effondré et a entraîné le monde entier dans une vaste période de récession. L’Europe ayant voulu se prémunir de la survenance en son sein d’un phénomène similaire, une réglementation a été créée pour rationaliser le marché du crédit immobilier dans tous les états de l’Union européenne ;


2/ La Cour retient ensuite que pour apprécier l’obligation de la banque de mettre en garde le candidat à l’emprunt contre les risques liés au crédit, il convient de tenir compte, non pas seulement de ses revenus, mais également de son apport personnel. Ce qui peut étonner car en pratique ce n'est pas l'apport qui permet de garantir que l'emprunteur sera en capacité de rembourser son prêt.


La solution peut toutefois s’expliquer par le fait que cet apport constitue un indice de la solvabilité du candidat, qui prouve ainsi avoir su économiser par le passé, et surtout par la garantie qu’il offre, en cas de vente sur saisie, de la supériorité du prix de vente sur le solde du prêt. Même si l’emprunteur rencontre par la suite des difficultés de remboursement, il est donc assuré de conserver le bien tout en restant redevable du solde du prêt.




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